Privat vermieten: Brauche ich eine Rechnung oder sogar eine E-Rechnung?

Sie vermieten ein Zimmer, eine Einliegerwohnung oder einen Bungalow im Garten und fragen sich, ob Sie eine Rechnung schreiben müssen. Seit 2025 kommt eine zweite Frage dazu: Betrifft mich die E-Rechnungspflicht? Dieser Beitrag ordnet beides sachlich ein.

> Hinweis: Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater oder das Finanzamt.

Zwei Ebenen sauber trennen

Bei der Vermietung mischen sich oft zwei Themen, die nichts miteinander zu tun haben:

1. Einkommensteuer: Mieteinnahmen sind grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die müssen Sie in der Steuererklärung angeben, unabhängig davon, ob Sie eine Rechnung schreiben.
2. Umsatzsteuer: Ob Sie Umsatzsteuer ausweisen und damit eine Rechnung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes brauchen, ist eine eigene Frage. Genau hier hängt auch die E-Rechnungspflicht.

Bin ich umsatzsteuerlich überhaupt Unternehmer?

Ja, das überrascht viele: Wer dauerhaft und planmäßig vermietet, ist umsatzsteuerlich Unternehmer im Sinne von § 2 UStG. Das gilt auch für Privatleute, die nur eine Wohnung vermieten. Unternehmer zu sein heißt aber nicht automatisch, dass Umsatzsteuer anfällt.

Langfristige Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei

Die Vermietung von Wohnraum auf Dauer ist nach § 4 Nr. 12 UStG von der Umsatzsteuer befreit. Folge:

• Sie weisen keine Umsatzsteuer aus.
• Für diese steuerfreien Umsätze besteht keine Pflicht, eine Rechnung auszustellen (§ 14 Abs. 2 UStG knüpft die Rechnungspflicht an steuerpflichtige Leistungen).
• Der Mietvertrag plus Zahlungsnachweis genügt in der Praxis als Beleg.

Eine klassische Wohnungsvermietung an eine Privatperson braucht also weder eine Umsatzsteuer-Rechnung noch eine E-Rechnung.

Wichtige Ausnahme: kurzfristige Vermietung

Anders sieht es bei kurzfristiger Beherbergung aus, etwa Ferienwohnung, Gästezimmer oder eben dem Bungalow im Garten für ein paar Nächte. Diese kurzfristige Beherbergung von Fremden ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG ausdrücklich nicht befreit, sondern umsatzsteuerpflichtig. Details dazu im Beitrag Kurzfristige Vermietung: Umsatzsteuer, 7 Prozent und Kleinunternehmer.

Wann die E-Rechnungspflicht greift, und wann nicht

Die E-Rechnungspflicht aus dem Wachstumschancengesetz betrifft nur Umsätze zwischen inländischen Unternehmern (B2B). Daraus folgt für Vermieter:

• Vermietung an Privatpersonen: keine E-Rechnungspflicht. Privatpersonen sind keine Unternehmer, der B2B-Fall liegt nicht vor.
• Steuerfreie Wohnraumvermietung: keine Rechnungspflicht und damit auch keine E-Rechnung.
• Vermietung an ein Unternehmen mit steuerpflichtiger Leistung: hier kann die E-Rechnung relevant werden. Mehr dazu im Beitrag Vermietung an Unternehmen: Wann die E-Rechnungspflicht greift.

Der Punkt, den fast alle übersehen: E-Rechnungen empfangen

Auch wenn Sie selbst keine E-Rechnung ausstellen müssen, gibt es eine Pflicht, die schon seit dem 1. Januar 2025 gilt: Jeder inländische Unternehmer muss strukturierte E-Rechnungen empfangen können, wenn ein Geschäftspartner sie ihm schickt. Als umsatzsteuerlicher Unternehmer fallen auch Vermieter darunter.

Praktisch heißt das: Wenn Ihnen der Handwerker, der Ihre Mietwohnung renoviert, künftig eine E-Rechnung im Format ZUGFeRD oder XRechnung schickt, müssen Sie diese annehmen und revisionssicher aufbewahren. Ein E-Mail-Postfach reicht zum Empfang aus, lesbar machen können Sie die Datei zum Beispiel mit einem kostenlosen Viewer wie strukturius.

Aufbewahrung nicht vergessen

Rechnungen, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung erhalten oder ausstellen, unterliegen der Aufbewahrungspflicht. Für umsatzsteuerlich relevante Rechnungen gelten nach § 14b UStG mindestens 8 Jahre. Eine erhaltene E-Rechnung bewahren Sie im strukturierten Originalformat auf, nicht nur als Ausdruck.

Kurz zusammengefasst

• Mieteinnahmen gehören immer in die Einkommensteuererklärung (§ 21 EStG).
• Langfristige Wohnraumvermietung ist umsatzsteuerfrei, keine Rechnungspflicht, keine E-Rechnung.
• Kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig, hier kann eine Rechnung nötig sein.
• E-Rechnungspflicht beim Ausstellen betrifft nur B2B, nicht die Vermietung an Privatpersonen.
• Empfangen können müssen E-Rechnungen aber alle Unternehmer, also auch Vermieter, seit 2025.

Quellen und weiterführende Links

• § 21 EStG, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 4 UStG, Steuerbefreiungen (Nr. 12 zur Vermietung)
• § 14 UStG, Ausstellung von Rechnungen und E-Rechnung
• § 14b UStG, Aufbewahrung von Rechnungen
• BMF-Schreiben vom 15. Oktober 2024 zur Ausstellung von Rechnungen nach § 14 UStG (Einführung der E-Rechnung), Bundesministerium der Finanzen.