Kurzfristige Vermietung: Umsatzsteuer, 7 Prozent und die Kleinunternehmerregelung
Wer für wenige Tage vermietet, Ferienwohnung, Monteurzimmer, Gästezimmer oder den Bungalow im Garten, bewegt sich umsatzsteuerlich in einem anderen Bereich als der klassische Wohnungsvermieter. Dieser Beitrag erklärt die Regeln Schritt für Schritt.
> Hinweis: allgemeine Information, keine individuelle Steuerberatung.
Warum kurzfristige Vermietung steuerpflichtig ist
Die Dauervermietung von Wohnraum ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG umsatzsteuerfrei. Für die kurzfristige Beherbergung von Fremden macht das Gesetz in § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG aber eine Ausnahme: Sie ist ausdrücklich nicht befreit, also umsatzsteuerpflichtig. Als kurzfristig gilt in der Regel eine Vermietung von weniger als sechs Monaten.
Damit ist die Vermietung an Feriengäste oder Übernachtungsgäste umsatzsteuerlich eine steuerpflichtige Leistung, anders als die Vermietung der Dauerwohnung nebenan.
Der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent
Für die reine Übernachtungsleistung gilt der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG. Wichtig ist die Abgrenzung zu Zusatzleistungen:
- Übernachtung (Beherbergung): 7 Prozent
- Zusatzleistungen wie Frühstück, Parkplatz, Reinigung als Sonderleistung: in der Regel 19 Prozent
In der Praxis sollten Sie diese Leistungen auf der Rechnung getrennt ausweisen, weil unterschiedliche Steuersätze gelten.
Die Rettung für viele Privatleute: Kleinunternehmerregelung
Hier kommt für die meisten privaten Kurzzeitvermieter die Entwarnung. Nach § 19 UStG (Kleinunternehmerregelung) wird keine Umsatzsteuer erhoben, wenn Ihre Umsätze unter den Grenzen bleiben. Seit dem 1. Januar 2025 gelten:
- Vorjahresumsatz: nicht mehr als 25.000 Euro
- Laufendes Jahr: nicht mehr als 100.000 Euro
Liegen Sie darunter und haben nicht freiwillig zur Regelbesteuerung optiert, dann:
- weisen Sie keine Umsatzsteuer aus,
- schreiben Sie eine Rechnung ohne Steuerausweis mit dem Hinweis auf § 19 UStG,
- und es gibt für Sie keine E-Rechnungspflicht beim Ausstellen. Kleinunternehmer dürfen weiterhin einfache Rechnungen (Papier oder PDF) ausstellen.
Empfangen können müssen aber auch Kleinunternehmer E-Rechnungen, siehe unseren Überblick zur Vermietung und E-Rechnung.
Was muss auf die Rechnung, wenn Sie eine ausstellen?
Stellen Sie eine Rechnung aus, gelten die Pflichtangaben nach § 14 UStG. Bei Kleinbeträgen bis 250 Euro brutto reichen die vereinfachten Angaben nach § 33 UStDV (Kleinbetragsrechnung). Eine ausführliche Liste finden Sie im Fallbeispiel Untervermietung für drei Nächte.
Vermögensverwaltung oder schon Gewerbe?
Einkommensteuerlich bleibt die kurzfristige Vermietung meist Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Sie kann aber in einen Gewerbebetrieb kippen, wenn hotelähnliche Zusatzleistungen hinzukommen, etwa täglicher Wäschewechsel, Verpflegung, Rezeption oder eine ständige Vermietungsbereitschaft wie bei einer Pension. Dann drohen Gewerbesteuer und Buchführungspflichten. Im Zweifel klären Sie die Einordnung mit dem Steuerberater.
Plattformen wie Airbnb und die Meldepflicht
Wenn Sie über eine Plattform vermieten, übermittelt diese Ihre Umsätze seit 2023 nach dem Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG) an die Finanzverwaltung. Das Finanzamt kennt Ihre Einnahmen also unabhängig von Ihrer Erklärung. Geben Sie Mieteinnahmen daher immer vollständig an.
Kurz zusammengefasst
- Kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).
- Auf die Übernachtung gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG), Zusatzleistungen oft 19 Prozent.
- Als Kleinunternehmer (bis 25.000 Euro Vorjahr, 100.000 Euro laufend) fällt keine Umsatzsteuer an.
- Plattformumsätze werden ohnehin ans Finanzamt gemeldet (PStTG).
Quellen und weiterführende Links
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