Fallbeispiel: Bungalow im Garten an Feriengäste vermieten, so rechnen Sie korrekt ab

Familie K. hat im Garten einen kleinen Bungalow und vermietet ihn an Wochenenden und in den Ferien tageweise an Urlauber. Wir gehen den Fall durch.

> Hinweis: vereinfachtes Beispiel, keine individuelle Steuerberatung.

Die Ausgangslage

• Vermietet wird tageweise an wechselnde Feriengäste, also kurzfristige Beherbergung.
• Die Gäste sind Privatpersonen.
• Die Einnahmen liegen bei rund 6.000 Euro im Jahr.

Schritt 1: Einkommensteuer

Die Einnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und gehören in die Anlage V der Steuererklärung. Werbungskosten wie anteilige Strom-, Reinigungs- oder Renovierungskosten dürfen Sie gegenrechnen. Solange Familie K. keine hotelartigen Zusatzleistungen anbietet, bleibt es bei Vermietung und Verpachtung, nicht bei einem Gewerbe.

Schritt 2: Umsatzsteuer

Kurzfristige Beherbergung ist umsatzsteuerpflichtig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Grundsätzlich gilt der ermäßigte Satz von 7 Prozent auf die Übernachtung (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).

Aber: Mit 6.000 Euro Jahresumsatz liegt Familie K. klar unter der Grenze von 25.000 Euro und ist Kleinunternehmer nach § 19 UStG. Ergebnis:

• Es wird keine Umsatzsteuer berechnet.
• Auf der Rechnung steht der Hinweis auf die Kleinunternehmerregelung.
• Es gibt keine E-Rechnungspflicht, eine einfache Rechnung genügt.

Schritt 3: Muss überhaupt eine Rechnung sein?

Gegenüber privaten Gästen besteht keine gesetzliche Pflicht zur Rechnung. Viele Gäste möchten aber einen Beleg, etwa für den Arbeitgeber oder die eigenen Unterlagen. Ein sauberer Beleg ist außerdem gut für Ihre eigene Buchführung. Es lohnt sich also, einen einfachen Beleg auszustellen.

So sieht eine korrekte Kleinunternehmer-Rechnung aus

Beispiel für drei Nächte zu 80 Euro:

• Name und Anschrift von Familie K. (Vermieter)
• Name und Anschrift des Gastes
• Ausstellungsdatum
• fortlaufende Rechnungsnummer
• Leistungsbeschreibung: Übernachtung im Ferienbungalow, Zeitraum von bis
• Menge und Einzelpreis: 3 Nächte zu 80,00 Euro
• Gesamtbetrag: 240,00 Euro
• Hinweis: Gemäß § 19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.

Bei Beträgen bis 250 Euro brutto reicht sogar die vereinfachte Kleinbetragsrechnung nach § 33 UStDV. Eine solche Rechnung können Sie mit strukturius kostenlos erstellen.

Wann sich das Bild ändert

Familie K. sollte aufpassen, wenn:

• die Einnahmen über 25.000 Euro im Jahr steigen, dann fällt die Kleinunternehmerregelung weg und 7 Prozent Umsatzsteuer werden fällig,
• Zusatzleistungen wie Frühstück oder Wäscheservice dazukommen, dann kann es umsatzsteuerlich 19 Prozent auf diese Teile geben und einkommensteuerlich Richtung Gewerbe gehen,
• die Vermietung über eine Plattform läuft, dann werden die Umsätze nach dem PStTG gemeldet.

Quellen und weiterführende Links

• § 21 EStG, Vermietung und Verpachtung
• § 4 UStG, Steuerbefreiungen (Nr. 12)
• § 12 UStG, Steuersätze
• § 19 UStG, Kleinunternehmer
• § 33 UStDV, Kleinbetragsrechnung

Mehr Grundlagen im Beitrag Kurzfristige Vermietung: Umsatzsteuer, 7 Prozent und Kleinunternehmer.